Een woning verhuren: Voor- en nadelen

Wat is een veilige investering? Sommigen prefereren een belegging in aandelen op de bank, maar andere mensen vinden de risico’s van beleggen te groot. 

Nooit doen – Een beginnend verhuurder die voor de eerste keer een appartement gaat verhuren, krijgt dikwijls allerlei argumenten van kennissen waarom het verhuren van een woning een erg belachelijk plan is. Veelgehoorde gevaren van het verhuren van een woning die genoemd worden zijn:

• De huurder laat uw huis smerig achter.
• De huurder zal u failliet laten gaan.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder verwoest uw woning.
• etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn kennen een kern van waarheid. Investeren in een woning is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten worden. Ze worden ingehaald door de feiten. Het verhuren groeit ze boven de pet. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met de verhuur van een appartement. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossingvraagstukken. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de verhuurder hoort men in beginsel meestal dezelfde soort vraagstukken. Typische vraagstukken zijn:

• Welke fiscale gevolgen heeft verhuur?
• Wat kost een betrouwbare verhuurmakelaar?
• Welke kosten zijn voor mij en welke kosten betaalt de huurder?
• Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een woning voor het eerst gaan verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 hoofdtaken: het zoeken naar huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende activiteiten uitvoert:

• Het controleren van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijs.
• Het opmeten van de woonruimte(s).
• Informeren van bedrijven (voor expat verhuur) en zoekende huurders uit eigen bestand.
• Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
• Advies ten aanzien van beste huurprijs.
• Opstellen van een inspectierapport bij oplevering.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele huurcontracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er is echter een groot verschil tussen de ene en de andere. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt. Gebruik bijvoorbeeld de verhuurmakelaar checklist om te bepalen of u te maken hebt met een verhuurmakelaar die bij u past.

Verhuur: Welke inkomsten zijn reeel?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft de winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig uw rendement van verhuur kunt berekenen. Een uitgebreide tool is bijvoorbeeld te vinden op: een appartement verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en meestal voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben meestal hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaliter plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe slechte huurders voorkomen?

Een van de ergste rampen voor verhuurders is dat zij slechte huurders in hun huis hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die de kans op beroerde huurders erg kunnen verkleinen. Het begint met uw appartement: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een amper onderhouden woning. Hoe wordt een woning gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een face-to-face treffen met huurders iets om altijd in te plannen. Een treffen vertelt u meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een connectie hebben met uw huurders. Een minder onderbuikgevoel is in de meeste gevallen een zeer goede indicator voor problemen in de toekomst.

Verhuur ook in de toekomst de moeite waard

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant is. De komende jaren blijft er een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De alternatieven (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven stijgen, waardoor bij verkoop potentieel een extra rendement behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt versterkt door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huren blijven omhoog gaan

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius is de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is vooral de afgelopen twee jaren de huurprijs in de Randstad hard toegenomen. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam, Utrecht en Den Haag geven aan de huren zijn toegenomen.

Verhuur van een woning ook voor u interessant?

Is een woning verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Heeft u een spaargeld dat u wilt beleggen in een huis? Hebt u een appartement dat in trek is bij huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er onenigheden ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.